.꽃바구니# 2020년 7월 주택임대차보호법 일부가 개정되면서 임차인에겐 계약갱신권과 계약 갱신시 임대료를 기존의 5%까지만 올릴 수 있는 보호망이 생겼다. 이 두 보호망을 임대차2법이라 부른다. 태생적으로 임차인을 보호하는 법이란 점에서 두 보호망은 부동산 업자와 집주인으로부터 수많은 비판을 받았다. # 그렇게 5년이 흐른 지난 2월 국토연구원이 두 보호망의 효과를 분석한 보고서를 발표했다. 결론은 임대차2법을 사실상 없애자는 쪽이다. 당연히 보고서를 향한 비판이 날카롭다. 국토부 임대차 보고서의 허점 2편에서 나머지 논쟁거리를 살펴봤다. 2020년 7월 전월세의 계약을 '한번 더(2+2년)' 할 수 있는 임대차보호법(주택임대차보호법 일부 개정안)을 시행됐다. 여기에선 임대료 인상 한계선도 명확하게 규정했다. 상한선 5%다. 이 두가지(계약갱신청구권ㆍ전월세상한요율)를 묶어서 '임대차2법'이라고 부른다. 우리가 1편에서 설명했듯 임대차2법을 두곤 말도 탈도 많았다. 부동산 업자와 집주인은 '결국 전월세 가격을 인상하는 부메랑으로 작용할 것'이라며 불만을 내비쳤다. 그렇게 2+2년이 흘렀고, 국토연구원은 지난 2월 임대차2법의 정책효과를 가늠할 수 있는 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종 보고서(이하 임대차 보고서)를 공개했다. 결론을 한번 더 언급하면 다음과 같다. ▲현재 시행 중인 임대차2법을 폐지하거나, ▲지역별로 적용하거나, ▲임대인-임차인이 자율적으로 적용을 결정하거나, ▲임대료 상한요율을 올리자는 것 네가지였다. 요약하면 '임대차2법을 유지할 수 없다'는 거였다. 곧바로 숱한 비판이 쏟아졌다. 임대차 보고서의 결론이 편향됐다는 지적도 나왔다. 그중 전세 매물 감소와 전세가 상승이란 보고서의 비판적 분석은 1편에서 다뤘다. 2편에선 나머지 논란거리를 살펴보자. ■ 허점➌ 전월세 역전의 검증 = 국토연구원의 임대차 보고서는 "임대차2법 이후 전세계약이 줄고 월세계약이 늘어나 시장에서 전세매물이 감소했다"고 분석했다. 하지만 반론이 만만치 않다. 근거는 '계약'과 '실거주' 사이에서 비롯된 오해의 결과물이란 것이다. 무슨 말일까. 부동산 업계 관계자의 말을 들어보자. "보증금 6000만원 이상, 월 임대료 30만원 이상의 임대차 거래가 전월세 형태를 막론하고 신고의무 대상이 됐다. 2020년 7월 신고의무를 명시한 '주택임대차보호법 일부 개정안'이 적용되면서다. 그 결과, 월세 계약 물량이 늘어난 것처럼 보였을 뿐이다." 기존엔 월세 계약을 맺었더라도 통계에 잡히지 않았다면, 2020년 7월 이후부턴 '신고의무'가 발생해 월세가 증가한 것 같은 '착시현상'이 나타났다는 거다.